Hoher Wohnturm in Frankfurt zur blauen Stunde, eine einzelne Wohnung auf den oberen Etagen ist erleuchtet
·3 Min. Lesezeit·Von Dr. Jonathan Doerr

Warum die 41. Etage die stillste Zahl im Frankfurter Immobilienmarkt ist

Der Grand Tower ragt 180 Meter über dem Europaviertel auf. Siebenundvierzig Etagen, ein architektonisches Statement, und ein stilles Detail, über das kaum jemand spricht: Die 41. Etage ist die höchste Standardetage im Gebäude. Ab der 43. ändert sich der Grundriss. Darüber nur noch Penthouses.

Diese schmale Tatsache macht aus einer Etage — dieser — die stillste Knappheitstasche im Frankfurter Wohnungsmarkt.

Was "Standard" hier bedeutet — und warum es zählt

Eine Standardetage im Grand Tower bedeutet einen sich wiederholenden Grundriss: Wohnen, Küche, Schlafzimmer auf einem orthogonalen Raster, das die Wabenfassade unter demselben Winkel trifft, Etage um Etage. Die Eckwohnungen sind geometrisch identisch, aber nicht in dem, was sie sehen. Auf der 20. füllt noch das Nachbardach den unteren Bildrand. Auf der 30. beginnt der Horizont zu zählen. Auf der 41. ist der Horizont der Rahmen.

Oberhalb der 41. passieren zwei Dinge: Die Geschossfläche zieht sich zusammen, und die Eigentumsstruktur ändert sich. Penthouses handeln in einem anderen Markt — größere Tickets, geringere Liquidität, eigenwilliger in der Urkundenform. Was heißt: Vergleichsobjekte werden dünner, und jede Transaktion driftet in eine eigene Geschichte ab.

Die 41. sitzt exakt am Rand des Standardetagen-Vergleichspools. Derselbe Grundriss wie die 30 Eckwohnungen darunter. Andere Luft darüber.

Die Ecke, nicht nur die Etage

Was diese Wohnung einzigartig macht, ist nicht nur die Altitüde. Es ist, dass der Grand Tower eine begrenzte Zahl süd-orientierter Eckwohnungen pro Etage hat — und nur eine davon liegt auf der 41. Altitüde × Ecke × Orientierung × Vollbalkon ist ein vierfacher Schnittpunkt, der, sobald man den gesamten Frankfurter Bestand darauf filtert, nur noch sehr wenige Wohnungen übrig lässt.

Das ist die gewöhnliche Arithmetik des Angebots: Jede Einschränkung teilt den Pool. Drei solcher Einschränkungen teilen ihn grob durch zehn. Eine vierte lässt praktisch eine übrig.

Warum die Preisbänder das nicht zeigen

Die üblichen öffentlichen Vergleichswerte arbeiten mit €/m²-Bändern nach Stadtteil oder Gebäude. Europaviertel, Übergabe 2020, Hochetagen-Prämie — eine Spanne lässt sich rechnen. Aber €/m²-Bänder preisen nicht den Unterschied zwischen einer Standardetagen-Ecke und den tausend anderen Wohnungen desselben Bandes. Sie behandeln den Pool als austauschbar. Das ist auch der Grund, warum Vergleichswerte für eine Einheit an genau diesem Schnittpunkt sowohl nach oben als auch nach unten irreführend sind.

Der Markt liest das irgendwann. Stille Objekte gehen still. Das Preissignal taucht Jahre nach der Transaktion auf — wenn die nächste handelt.

Der europäische Kontext

Frankfurt als Stadt ist relativ zu seiner Rolle unterbewertet. Es beherbergt die Europäische Zentralbank, die deutsche Bundesbank, die zweitgrößte Messe der Welt und ein Hochgeschwindigkeits-Bahnrückgrat. Vergleichbare Hochetagen-Ecken in London, Zürich, Paris oder Singapur handeln zu einem Vielfachen des Frankfurter Niveaus. Die 41. Etage des Grand Tower ist nicht absolut billig — sie ist billig relativ zu der Finanzgeografie, in der sie sitzt.

Das ist die langsame Arbitrage der Hauptstädte des Kapitals. Sie schließt sich in der Regel.

Eine stille Etage, mit Absicht

Die Wohnung wird seit 2020 gehalten. Die Ausstattung ist original, auf höchstem Niveau spezifiziert, im Zustand gezeigt. Der Eigentümer baut kein Narrativ; es gibt kein offenes Exposé, keine Maklerkette, keine Distribution. Wenn Sie das hier lesen, sind Sie bereits näher dran als der größte Teil des Marktes je kommen wird.

Das ist die Geschichte der 41. Knappheit, nach der man nicht suchen kann.

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Externe Quellen: Grand Tower auf Wikipedia, skylineatlas Grand Tower.

Häufig gestellte Fragen

Was unterscheidet die 41. Etage von den 40 darunter?
Die 41. ist die höchste Standardetage im Grand Tower. Ab der 43. ändert sich der Grundriss, und die Geschossfläche zieht sich in die Penthouse-Stufe zusammen. Die 41. sitzt am oberen Rand des Vergleichspools der Standardetagen, mit demselben Grundriss wie die Eckwohnungen darunter, aber ohne etwas direkt darüber.
Warum sind Penthouses kein Vergleich für die 41. Etage?
Penthouses handeln in einem anderen Markt — größere Tickets, geringere Liquidität, eigenere Urkundenstruktur. Oberhalb der 43. wird jede Transaktion zu einer eigenen Geschichte, was den Vergleichspool für Altitüde verdünnt, ohne in die Penthouse-Preisklasse zu wechseln.
Wie viele süd-orientierte Eckwohnungen pro Etage gibt es im Grand Tower?
Eine begrenzte Zahl pro Etage, und nur eine davon liegt auf der 41. Altitüde, Eckposition, Süd-Orientierung und ein vollumlaufender Balkon ergeben einen vierfachen Filter, der den gesamten Frankfurter Wohnungsbestand auf im Grunde eine Wohnung verkleinert.
Wird Knappheit in den Frankfurter Marktbändern eingepreist?
Nicht sauber. Band-basierte Preisbildung stützt sich auf Vergleichsobjekte innerhalb des Bandes. Wenn die relevanten Einschränkungen den Bestand auf einstellige Einheiten reduzieren, hört das Band auf, das Objekt zu beschreiben. Die Eckwohnung auf der 41. liegt genau an diesem Bruch.
Wie hoch ist der Grand Tower und wann wurde er fertiggestellt?
180 Meter auf 47 Wohnetagen, fertiggestellt 2020, entworfen von Magnus Kaminiarz. Er ist derzeit der höchste Eigentums-Wohnturm Deutschlands.

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